在當下房地產市場調整過程中，法拍房卻蕩起陣陣微瀾。11月17日，記者從京東拍賣獲悉，上海市松江區梅家浜路798弄1號101室、1號401室、718弄1號1708室等826套房地產（整體拍賣）將于11月28日在京東拍賣進行二拍，起拍價為7.7億元，相當于評估價13.75億元的5.6折。
業內人士表示，較之二手房買賣，法拍房交易具有起拍價低、稅費相對較少、交易流程安全等諸多優勢。在當前去杠桿的背景下，法院、銀行和資產管理公司都在加快對不良資產的處置速度，法拍房市場有逐漸升溫的趨勢。對于有意參與法拍房競拍的購房者，專家建議一定要提前閱讀相關公告，弄清楚房屋權屬、稅費等各方面情況，有條件的可到現場具體查驗。
法拍房悄然升溫
法拍房，即“法院拍賣房產”，是被法院強制執行拍賣的房屋。
上海市松江區梅家浜路798弄1號101室、1號401室、718弄1號1708室等826套房地產（整體拍賣）所在物業為“復華科技廣場”，標的物包括121套店鋪和705套辦公用房，建筑面積合計為57854.26平方米。標的物起拍價為7.7億元，保證金為7700萬元。至記者發稿時，該拍品有609人圍觀，39人設置了關注提醒，尚無人報名。
標的物所有人為上海松江復華實業有限公司，標的物抵押權人為中融國際信托有限公司，中融國際信托有限公司持有上海松江復華實業有限公司100%股權。標的物此前曾于11月1日一拍流拍，當時的起拍價為9.6249億元。
據京東拍賣上海區域負責人戶盼盼介紹，法拍房從類型上來說主要分為住宅、商業、辦公及其他用房。與二手房交易市場相比，目前法拍房市場嚴格執行稅費各付原則，購房者不必承擔上家稅。同時，法拍房的發拍方是人民法院，其競價交易過程、房屋交付等環節都有足夠的安全保障，且買家完全可以按照自己的購房能力，靈活自主地出價。此外，法拍房相對還是小眾市場，其交易量大致只占上海二手房交易量的2%左右。
隨著法拍房逐步走進大眾視野，越來越多的人開始將拍賣作為購房的又一渠道。京東拍賣最新統計數據顯示，今年“雙十一”期間，京東拍賣總成交額同比增長40%，其中住宅用房拍賣突飛猛進，總成交超過1100件，成交價超過1000萬元的房產有33件，廣東、遼寧、北京、河北、四川成為住宅用房成交數量排名前五位的省份。
“雙十一”期間，上海也有多套法拍房成交。位于上海市閔行區昆陽路的獨棟別墅，由上海市第一中級人民法院在京東拍賣上拍，起拍價1834萬元，評估價2619萬元，在11位競買人的激烈競價之下，最終成交價高達3724萬元。
法拍豪宅受關注
“法拍房的演進主要還是在于交易制度和管理方式的變化?！惫木W總經理魏鋒年向記者表示，自2017年起，《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》正式實施，首次明確網絡司法拍賣應當在互聯網拍賣平臺上向社會全程公開。淘寶網、京東網、人民法院訴訟資產網、公拍網、中國拍賣行業協會網、工商銀行融e購、北京產權交易所成為最高人民法院認定的7家網絡司法拍賣平臺。至此，網絡司法拍賣在全國全面鋪開。
近年來，上海法拍市場管理更加精細化、數字化、科學化，上海住宅類法拍房交易量也比較穩定。據藍鯨法拍統計，2022年10月，上海共有140套房產進入掛牌拍賣階段，最終撤拍9套，流標25套，暫緩6套，成交100套，套均參拍人數為6.89人。就成交標的物折扣來看，評估價8折以下、8折至8.5折、8.5折至9折各成交19套，占比均為19%；9折至評估價成交25套，占比25%；評估價以上成交18套，占比18%。
據了解，最近上海法拍房市場成交案例中，關注度較高的標的物有2個，分別是10月21日競拍成交的位于上海市山西北路28弄7號房地產（華僑城蘇河灣別墅）和11月1日拍出的上海市濱江大道1773號陸家嘴濱江苑8號3層302室（陸家嘴板塊的九廬）。
藍鯨法拍總經理王勝藍告訴記者，華僑城蘇河灣別墅一拍時起拍價2.19億元，約為評估價的7折，當時有1人報名，但是該報名者沒有出價。二拍起拍價降至評估價的約6.3折，兩位競買者展開激烈爭奪，最終該標的物以1.966億元成交。
王勝藍表示，九廬是陸家嘴板塊核心區的次新房，標的物證載建筑面積248.16平方米，起拍價為3021萬元，評估價為4315.68萬元，共吸引18人報名參拍，最終成交價為4281萬元，成交單價約為17.25萬元/平方米，與目前在中介平臺上掛牌的一套面積247.94平方米的房源單價約24.5萬元/平方米相比較，也是非常有價格優勢的。
“這兩套房屋還是具有一定代表性的。當前部分行業面臨壓力影響到一些企業主或較富裕人員，但也總有些行業存在新的機會。今年上海豪宅市場的熱度，也說明了這個道理。有的賣家可能需要資金，而有的買家則手持大量現金。法拍房市場上的豪宅這兩年有所增加，經常會涌現一些頂級稀缺房產，其背后的原因也大多是債務問題導致的拍賣。與此同時，這樣的豪宅在市場上也并不缺乏買家?！蓖鮿偎{說。
如何參與法拍房拍賣？
魏鋒年表示，法拍房大多會涉及債權債務問題，相當于把債權對應的抵押物進行處置。當前市場環境下，個人或企業出現違約的頻度可能會相對高一些，反映到財產或抵押物進入到法拍市場會有一定的滯后性。因為前期還要經過一些必需的法律流程，一般可能會滯后1至2年。
在魏鋒年看來，現階段上海的法拍房也談不上很熱，之所以受關注，主要還是因為法拍房的起拍價有一定的優勢。通常而言，法拍房的起拍價是評估價的7折；如果流拍，則二拍可以在一拍的基礎上再打8折。但上海的住宅類法拍房很少會進行到二拍階段。另外，整個法拍房市場是公開透明的，在各個互聯網拍賣平臺流量的推動下，吸引的受眾面也越來越廣，并且法拍房的線下全流程服務也足夠安全、高效?！皬姆ㄔ簣绦衼碚f，無論是法院、網絡拍賣平臺還是輔助機構，我們一般不在宣傳中強調涉及案件執行標的物背后的故事，主要還是強調房屋本身以及服務和價值。對我們來說，每個標的物都是一樣的?！?/p>
王勝藍表示，受綜合因素影響，今年法拍房的掛牌量和成交量較往年大概率會有所下降。一般情況下，法拍房走勢有些趨同于二手房走勢。
如果想要參與法拍房拍賣，購房者又有哪些需要注意的事項？魏鋒年告訴記者，購房者想要通過法拍房市場買房，先要認準7家網絡拍賣平臺的官網，在網上查看信息時需要注意：一是房屋本身的情況，區位、戶型、大小是否符合自身的需求；二是要注意公告里的描述，標的物的起拍價格，產權是否有瑕疵，是否帶有租約，是否存在被占用的情況，最后的付款期限以及自身要承擔的稅費負擔等。
魏鋒年表示，購房者一定要仔細閱讀法院公布的拍賣公告，做到心中有數。如果對標的物有疑問可以致電人民法院或輔助機構確認?！百I房是大事，建議購房者看過公示信息之后一定要到現場去看看，每個標的物都有輔助機構，可以預約到現場去查驗。另外，自身是否具備購房資格，除了保證金之外還需要把尾款準備好，防止因自身原因而違約?！?/p>
關注中國財富公眾號
